Masificación de los créditos
hipotecarios ha permitido mejorar las prácticas inmobiliarias
ALEJANDRA COSTA
La constante
entrega de los créditos hipotecarios y la consecuente formalización en el
proceso de compra y venta de los departamentos hacen que las negociaciones
directas, como las que realizaron los
vecinos del edificio de la calle Alcanfores con la inmobiliaria Promatco, sean muy
difíciles de encontrar en el mercado actual.
Como explica
el director de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco),Francisco
Osores, los bancos que financian proyectos inmobiliarios
toman varias precauciones para asegurarse de que el promotor registre
oportunamente cada departamento a nombre del comprador final,
independientemente de si adquirió el inmueble mediante un préstamo hipotecario
con el banco que financia el desarrollo, con otro banco o pagándolo al contado.
“Todos los desembolsos de los compradores se
depositan en una cuenta garantía o cuenta recaudadora en el banco. Así, este
retiene una parte de ese dinero –que es la rentabilidad del promotor– hasta que
todas las unidades estén registradas en Sunarp a nombre de su comprador y con
la respectiva hipoteca, cuando corresponda”, detalló.
SEGURIDAD A CADA PASO
Al comienzo, el banco que financia un proyecto le presta un monto de dinero al promotor, que pone en garantía el terreno donde se realizará la construcción y que debe probar que ha llegado a colocar entre el 20% y el 30% de los departamentos durante el período de preventa.
Al comienzo, el banco que financia un proyecto le presta un monto de dinero al promotor, que pone en garantía el terreno donde se realizará la construcción y que debe probar que ha llegado a colocar entre el 20% y el 30% de los departamentos durante el período de preventa.
Luego, conforme se van vendiendo más departamentos,
el dinero va siendo depositado en la cuenta garantía. De esos recursos, el
banco va pagándose el préstamo y liberando algunos recursos para la obra.
La idea es que ese crédito se pague íntegramente
con la venta de los departamentos y que quede una rentabilidad para el promotor.
Con este registro, la entidad financiera tiene la
seguridad de que, en caso de que algún comprador incumpla los pagos de la
hipoteca, pude ejecutar el departamento como garantía.
“Antes, el acceso a los créditos hipotecarios era
limitado y los promotores tenían que dar préstamos directos a sus compradores.
El problema es que ese esquema era muy peligroso, así que no había tantos
desarrollos. Parte del ‘boom’ se debe a que hemos desarrollado un sistema en el
que todas las partes corren los menores riesgos posibles”, concluyó.
PASO A PASO
Una inversión como la compra de una vivienda debe ser realizada con extremo cuidado para evitar problemas en el futuro. El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece una serie de obligaciones del promotor inmobiliario para evitar abusos hacia el comprador, pero debe ser este el que tome las precauciones para que su más preciado bien no se convierta en su peor pesadilla.
Una inversión como la compra de una vivienda debe ser realizada con extremo cuidado para evitar problemas en el futuro. El Código de Protección y Defensa del Consumidor establece una serie de obligaciones del promotor inmobiliario para evitar abusos hacia el comprador, pero debe ser este el que tome las precauciones para que su más preciado bien no se convierta en su peor pesadilla.
1. Al elegir un inmueble, lo principal es descartar
que la empresa que promueve el proyecto y la constructora tengan malos
antecedentes o sean insolventes. Si un banco financia el proyecto, acérquese a
la entidad financiera y solicite información sobre la empresa.
2. Exíjale a su promotora la partida registral del
terreno donde se construirá el edificio. El bien debe estar a nombre de la
constructora o de la promotora a cargo del proyecto. También debe entregarle
copia de las autorizaciones municipales, la habilitación urbana, el
saneamiento, los materiales que empleará en la construcción, la declaratoria de
fábrica, el reglamento interno y la posterior independización de los
departamentos.
3. Consulte a centrales de riesgo como Infocorp y a
gremios como la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) sobre el historial
crediticio y la experiencia profesional de la empresa promotora y la
constructora.
4. La Comisión de Protección al Consumidor de
Indecopi lleva un registro de las empresas inmobiliarias que han sido
denunciadas por los consumidores por causales como defectos en la construcción
y la demora en la entrega.
5. Antes de firmar el contrato de compraventa, asegúrese
de que quien firma el documento sea el que figura en la partida registral como
dueño del terreno. También debe especificarse el metraje del inmueble, el
precio de venta, la fecha de entrega, la penalidad que se aplicará por la
demora en la misma, las características de las áreas comunes y una guía de los
acabados.
6. Independizar los departamentos y entregarle su
título de propiedad del departamento no debe tomar más de seis meses. Si la
promotora no cumple alguna de las obligaciones mencionadas, acuda primero al
servicio de posventa de la promotora, que debe atenderlo en 30 días. Si no lo
hace, denuncie el hecho a la Comisión de Protección al Consumidor de Indecopi.
FECHA DE CONSULTA: 04.04.12
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